Volgens de Wet waardering onroerende zaken moet een gebouwd eigendom in aanbouw worden
gewaardeerd op de vervangingswaarde. Wanneer de eigenaar btw-ondernemer is en de btw
volledig in aftrek kan brengen, is voornoemde vervangingswaarde exclusief btw volgens
de Hoge Raad.

Een btw-ondernemer is eigenaar van een hotel in aanbouw. In geschil is of de vervangingswaarde
van het hotel ex art. 17 lid 4 Wet WOZ moet worden vastgesteld op de kosten van vervanging
inclusief dan wel exclusief btw. Hof Amsterdam heeft op basis van de wetsgeschiedenis
geoordeeld dat moet worden uitgegaan van de vervangingswaarde inclusief btw. Daarmee
was dit oordeel tegenstrijdig aan het oordeel van Hof Den Haag. Dit hof oordeelde
namelijk dat voor de vervangingswaarde moet worden uitgegaan van de waarde exclusief
omzetbelasting, als de eigenaar een btw-ondernemer is die de btw volledig in aftrek
kan brengen.

Hoge Raad is het niet eens met hof In cassatie houdt de beslissing van Hof Amsterdam echter geen stand. De Hoge Raad
stelt voorop dat, anders dan het hof heeft geoordeeld, het in art. 17 lid 3 Wet WOZ
bedoelde begrip vervangingswaarde onverkort van toepassing is bij de waardering van
gebouwde eigendommen in aanbouw ex art. 17 lid 4 Wet WOZ. De rechtspraak die is gevormd
over het begrip vervangingswaarde is daarmee dus maatgevend. Volgens die rechtspraak
behoort de btw die een ondernemer ter zake van de stichting of aanschaffing van een
onroerende zaak in rekening is gebracht niet tot de stichtings- of aanschaffingskosten,
voor zover de ondernemer die btw in aftrek zou kunnen brengen. Andersluidende uitlatingen
in de wetsgeschiedenis van art. 17 lid 4 Wet WOZ kunnen hieraan niet afdoen. Die uitlatingen
zijn namelijk in strijd met zowel de bewoordingen als het systeem van de wet. Zij
wijken bovendien af van de rechtspraak over het – toen al langer bestaande – begrip
vervangingswaarde.

Ook voor woningen in aanbouw De Hoge Raad merkt nog op dat hetgeen in dit arrest is overwogen, geldt voor alle
gebouwde eigendommen in aanbouw, dus ook voor woningen in aanbouw.

Btw behoort niet tot vervangingswaarde Omdat de ondernemer de ter zake van de bouw van het hotel aan haar in rekening gebrachte
btw in aftrek kan brengen, had de heffingsambtenaar die btw bij het bepalen van de
vervangingswaarde van het hotel buiten beschouwing moeten laten.

Bron: Hoge Raad 28-06-2024 (ECLI:NL:HR:2024:812).